Рекомендательное письмо по передаче документации по управлению многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм

Рекомендательное письмо главам муниципальных образований Курской области

по передаче документации по управлению многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм

Настоящие Рекомендации по передаче документации по управлению многоквартирным домом при смене организации, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм разработаны в целях реализации раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующего вопросы управления многоквартирными домами, и предусматривает обеспечение единообразного подхода к организации системы передачи полномочий по управлению многоквартирным домом, технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, от одной управляющей организации, либо ТСЖ, другой управляющей организации, либо ТСЖ.

1. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее собственники) в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Собственник, по инициативе которого собирается общее собрание собственников по выбору или изменению собственниками способа управления, а также смене организации управляющей многоквартирным домом (далее – общее собрание), направляет сообщения об общем собрании не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания:

- собственникам помещений многоквартирного дома;

- в администрацию городского округа либо городского или сельского поселения, на территории которого находится многоквартирный дом (далее – администрацию муниципального образования);

- действующей управляющей организации либо ТСЖ.

2. Основанием для передачи документации по управлению многоквартирным домом выбранной управляющей организации является решение общего собрания, удостоверенное протоколом общего собрания, а в случае проведения общего собрания в заочной форме также наличие необходимого для принятия этого решения количества голосов собственников, содержащихся в листах голосования собственников.

Основанием для передачи документаци по управлению многоквартирным домом ТСЖ являются:

- решение общего собрания собственников о выборе (изменении) способа управления;

- решение общего собрания собственников о создании ТСЖ, удостоверенные протоколом (протоколами) общего собрания (собраний) собственников;

- в случае проведения общего собрания (собраний) в заочной форме также наличие необходимого для принятия этих решений количества голосов собственников, содержащихся в листах голосования собственников.

В случае принятия решения о выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом, избранная управляющая организация либо созданное ТСЖ приступают к управлению многоквартирным домом не ранее 30 дней, начиная с даты подведения итогов голосования.

Передача документации по управлению многоквартирным домом осуществляется с учетом расчетного периода для оплаты коммунальных услуг, установленного равным календарному месяцу.

1. Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Уполномоченное общим собранием собственников лицо, инициатор проведения общего собрания или выбранное правление ТСЖ при переходе полномочий по управлению многоквартирным домом совершает следующие действия:

- доводит до сведения действующей управляющей организации либо ТСЖ решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования не позднее чем через 10 дней со дня их принятия;

- направляет в администрацию муниципального образования, как собственнику помещений в многоквартирном доме, копии листов голосования и протокола общего собрания не позднее, чем через 3 дня после подведения итогов голосования;

- обращается к действующей управляющей организации либо ТСЖ с заявлением о передаче документации по управлению многоквартирным домом выбранной управляющей организации либо ТСЖ в сроки, определенные общим собранием, но не позднее, чем за 30 дней до момента, когда организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом, обязана приступить к управлению многоквартирным домом, либо в срок, предусмотренный договором управления многоквартирным домом.

К заявлению прилагаются следующие документы:

- уведомление о расторжении собственниками договора управления многоквартирным домом;

- заверенная копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе (смене) способа управления, выборе управляющей организации либо о создании ТСЖ;

- список собственников, принявших участие в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания с указанием о характере принятых собственниками решений;

- документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общего собрания, доверенность, приказ о назначении).

4. После рассмотрения администрацией муниципального образования представленных документов, свидетельствующих о соблюдении порядка проведения общего собрания, вновь выбранная управляющая организация, либо ТСЖ совершает следующие действия:

- заключает с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор управления многоквартирным домом (в случае выбора в качестве способа управления управляющей организации). При этом в срок не менее чем за 15 дней до даты начала управления многоквартирным направляет в администрацию – заверенный список собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, заключивших договор управления многоквартирным домом; а в случае создания в доме ТСЖ – заверенный список членов ТСЖ, обладающих более чем пятьюдесятью процентами долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- направляет в ресурсоснабжающие и прочие организации предложения о заключении договоров на поставку коммунальных ресурсов, выполнение прочих работ и услуг, в рамках обязательств, принятых по договору управления многоквартирным домом, либо согласно уставу ТСЖ;

- заключает соглашение, основанное на взаимном обмене обновленной информацией с организацией, осуществляющей хранение необходимых персональных данных для производства начислений платы за жилье и коммунальные услуги собственникам и нанимателям помещений многоквартирного дома.

5. Действующая управляющая организация, либо ТСЖ в срок не более 30 дней (либо в срок, предусмотренный договором управления многоквартирным домом) со дня получения заявления с приложением всех предусмотренных настоящим Порядком документов и после рассмотрения администрацией представленных документов свидетельствующих о соблюдении порядка проведения общего собрания, осуществляет передачу документации по управлению многоквартирным домом в следующем порядке:

1) готовит гарантийные письма по восстановлению утраченной или отсутствующей технической документации согласно описи составленной в порядке, предусмотренном подпунктом 3 пункта 6 настоящего Порядка в виде обязательства принимающей стороне с указанием сроков исполнения.

2) направляет:

- в ресурсоснабжающие и прочие организации, с которыми заключены соответствующие договоры для управления многоквартирным домом, уведомления об их расторжении со дня передачи полномочий по управлению домом выбранной управляющей организации либо ТСЖ;

- уведомление о расторжении соответствующего договора (при его наличии) с расчетным центром;

- уведомления собственникам, нанимателям, арендаторам помещений в многоквартирном доме о необходимости ликвидировать имеющуюся задолженность по оплате представленных жилищно-коммунальных услуг на день перехода полномочий по управлению многоквартирным домом выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, а также указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату за жилищно-коммунальные услуги;

- сообщение выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ о необходимости указать расчетный счет, на который возможно перечислить финансовые средства, поступившие на капитальный ремонт от собственников помещений, из бюджета и других источников в сумме, не использованной для проведения капитального ремонта многоквартирного дома;

- гарантийное письмо выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, по которому все денежные средства, полученные в результате их неправильного перечисления собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления многоквартирным домом или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет организации, управляющей многоквартирным домом.

3) по запросу выбранной управляющей организации, созданного ТСЖ направляет информацию по имеющейся поквартирной задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, не раскрывая персональных данных, соответствующих собственников и нанимателей, арендаторов.

6. Выбранная управляющая организация, созданное ТСЖ и управляющая организация, либо ТСЖ, управляющие многоквартирным домом, после рассмотрения администрацией муниципального образования представленных документов, свидетельствующих о соблюдении порядка проведения общего собрания, совместно совершают следующие действия:

1) оформляют акт приемки-передачи технической документации на многоквартирный дом, достаточной для определения границ эксплуатационной ответственности.

2) по согласованию с представителем администрации совместно проводят осмотр и составляют акт о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома (акт согласовывается с государственной жилищной инспекцией Курской области), а с представителем соответствующей ресурсоснабжающей организации составляют акт о снятии показаний общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов на момент окончания управления многоквартирным домом.

По акту приемки-передачи технической документации на многоквартирный дом передается техническая и иная, необходимая для управления многоквартирным домом, документация:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт и акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

б) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно- технического и иного оборудования. Обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, в том числе:

- акт проверки общедомового прибора учета холодного водоснабжения (при его наличии);

- акт проверки общедомового прибора учета тепловой энергии (при его наличии);

- акт проверки общедомового прибора учета электроэнергии (при его наличии);

- акты весеннего и осеннего осмотров за текущий год и протоколы испытаний (электроизмерений) электрических сетей;

- акт разграничения эксплуатационной ответственности сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения;

- проектную документацию на многоквартирный дом (при наличии).

Акт приемки-передачи технической документации на многоквартирный дом, а также акт о состоянии общего имущества многоквартирного дома составляется в 3-х экземплярах и подписывается уполномоченным представителем действующей управляющей организации, либо ТСЖ и уполномоченным представителем выбранной управляющей организации, созданного ТСЖ. Третий экземпляр акта передается в администрацию муниципального образования.

3) составляют опись технической документации, по которой истек срок годности. А также перечень недостающей документации.

7. При передаче документации по управлению многоквартирным домом в целях создания условий на территории муниципального образования для управления многоквартирными домами, а также в целях осуществления контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда администрация муниципального образования:

-обеспечивает реализацию принятого собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании решения о выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом при соответствии проведенного собрания порядку проведения общих собраний, установленному ЖК РФ;

- обеспечивает организацию подписания представленных управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом со стороны собственника – муниципального образования;

- ведет базу данных многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования;

- учитывает решение собственников многоквартирного дома о выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом, а также сведения, свидетельствующие о реализации собственниками способа управления при проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций.

Администрация муниципального образования в срок не более 10 дней с момента начала управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организацией, либо созданным ТСЖ, направляет информацию о выбранном собственниками помещений в данном многоквартирном доме способе управления или выбранной управляющей организации, созданном ТСЖ, нанимателям, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях, и арендаторам муниципальных нежилых помещений, расположенных в данном доме.

8. Администрация муниципального образования в срок не более 5 дней с даты получения заверенных копий протоколов общих собраний, а также листов голосования собственников о выборе (изменении) способа управления, выборе управляющей организации, создании ТСЖ, рассматривает представленные документы.

Администрация муниципального образования в срок не более 2 дней после рассмотрения документов направляет информацию о результатах рассмотрения заявителю, вновь выбранной управляющей организации, либо ТСЖ, а также ранее управлявшей домом организации, либо ТСЖ.

Информация о результатах рассмотрения документов общего собрания может быть выдана администрацией муниципального образования заинтересованным лицам по их мотивированным запросам.

9. При оформлении сторонами акта приема-передачи технической документации на многоквартирный дом, достаточный для определения границ эксплуатационной ответственности, в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 6 настоящего Порядка, администрация муниципального образования вносит изменения в базу данных многоквартирных домов.

В базу данных многоквартирных домов вносится информация:

- о способе управления многоквартирным домом;

- наименование выбранной управляющей организации, созданном ТСЖ, его руководителе, адресе места нахождения юридического лица;

- о дате и времени проведения каждого последующего общего собрания, с указанием количества участвовавших в голосовании собственников и размер их доли;

- о количестве голосов, которыми обладает муниципальное образование на общем собрании;

- о повестке дня общего собрания.

Управляющие организации, либо ТСЖ в случае изменения сведений, содержащихся в базе данных, не позднее 5 дней с даты внесения таких изменений направляют в администрацию муниципального образования соответствующие сведения, а также документы, подтверждающие вносимые изменения.

10. При наличии возражений со стороны управляющей организации либо ТСЖ, относительно результатов рассмотрения администрацией муниципального образования результатов общего собрания, соответствующая управляющая организация, ТСЖ направляет в администрацию муниципального образования, инициатору общего собрания и выбранной управляющей организации либо созданному ТСЖ свои мотивированные возражения против передачи полномочий по управлению многоквартирным домом.

Администрация муниципального образования в течение 5 дней с момента поступления таких возражений создает согласительную комиссию с участием представителей соответствующей управляющей организации, либо ТСЖ, заявившего возражения, вновь выбранной управляющей организации, либо созданного ТСЖ, представительного и исполнительного органов местного самоуправления для рассмотрения представленных возражений.

По итогам рассмотрения возражений комиссия принимает решение об обоснованности возражений и нарушении порядка проведения общего собрания, отсутствии оснований для передачи полномочий по управлению многоквартирным домом, либо об отсутствии нарушений при проведении общего собрания и подтверждении необходимости передачи полномочий по управлению многоквартирным домом.

В случае не подтверждения доводов, изложенных в возражениях соответствующей управляющей организации, либо ТСЖ, стороны подписывают акт приемки-передачи о передачи полномочий по управлению многоквартирным домом, либо об отсутствии нарушений при проведении общего собрания и подтверждении необходимости передачи полномочий по управлению многоквартирным домом.

В случае не подтверждения доводов, изложенных в возражениях соответствующей управляющей организации, либо ТСЖ, стороны подписывают акт приемки-передачи о передаче технической документации на многоквартирный дом, достаточной для определения границ эксплуатационной ответственности, а администрация на основании представленного акта вносит соответствующие изменения в базу данных.

11. В случае непредставления вновь выбранной управляющей организацией, либо ТСЖ в срок, предусмотренный пунктом 4 настоящих рекомендаций, доказательств, подтверждающих реализацию выбранного способа управления, администрация вносит запись в базу данных многоквартирных домов о том, что в соответствующем многоквартирном доме не реализован способ управления.

Указанная информация является основанием в порядке, предусмотренном законодательством для включения соответствующим органом местного самоуправления многоквартирного дома в лот для проведения конкурса по отбору управляющей организации, а в случае с ТСЖ – для принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, о ликвидации ТСЖ.